Výpočty okolo bytu č.23
Vážení spolubydlící,

Na schůzi BD Veletržní 17, která se konala dne 3.4.2003 od 19:00 hodin v prostorách prádelny domu, bývalý pan předseda vyjádřil nesouhlas s mojí analýzou, a obvinil mě že chci neúměrně zatížit spolubydlící. Slíbil jsem, že svoji analýzu rozvedu, aby bylo vidět jakou částkou je jednotlivý družstevník zatížen a kolik naopak získává díky bytu č. 23.

V tuto chvíli asi nemá cenu zabývat se výpočty bývalého pana předsedy, neboť každému je jasné, že se všechny výdaje nedají takto zakalkulovat do prvního roku a služby jsou navíc spočítány chybně. Samotné úpravy v bytě č.23 budou zahrnuty do investic a oprav domu, což znamená, že budou účetně vedeny jako odpisy a nelze s touto investicí takto zjednodušeně zacházet.

Nyní bych se rád vrátil k rozvedení mé analýzy jak jsem na schůzi slíbil. Znovu připomínám, že výpočty jde různě měnit podle vstupních hodnot, kterými jsou tzv. prodejní cena bytu, resp. cena nájmu. Prodejní cena bytu je cca 500 tis až 700 tis., cena za kterou je možno byt pronajmout je 7 tis. až 10 tis. (bez služeb). Já vycházím z částky za tzv. prodej 700 tis a 8 tis. za pronájem. Tyto částky byly konzultovány s odborníky v oboru nemovitostí a byly označeny jako reálné.


1) Na úvod bych rád rekapituloval výpočet služeb pro jednotlivé byty (včetně bytu č. 23)

 

Číslo bytu

Příjmení

Podlahová plocha bytu

 

Vodné, stočné

Teplo

Spol.el.

Ohřev TUV

Výtah

STA

Pojištění

Odpadky (původní)

Úklid

Správa

Pravidelná měsíční splátka

 

 

 

m2

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1

4

Balcarová

61,55

 

851 Kč

882 Kč

51 Kč

899 Kč

0 Kč

26 Kč

47 Kč

197 Kč

197 Kč

136 Kč

3 286 Kč

2

10

Bendová

33,20

 

213 Kč

479 Kč

13 Kč

225 Kč

0 Kč

26 Kč

47 Kč

49 Kč

49 Kč

136 Kč

1 237 Kč

3

11

Syrový

51,03

 

851 Kč

767 Kč

51 Kč

899 Kč

0 Kč

26 Kč

47 Kč

197 Kč

197 Kč

136 Kč

3 171 Kč

4

12

Dvořáková

58,70

 

213 Kč

888 Kč

13 Kč

225 Kč

0 Kč

26 Kč

47 Kč

49 Kč

49 Kč

136 Kč

1 646 Kč

5

13

Nováčkovi

56,55

 

425 Kč

757 Kč

26 Kč

450 Kč

0 Kč

26 Kč

47 Kč

98 Kč

98 Kč

136 Kč

2 063 Kč

6

14

Štarhová

86,62

 

213 Kč

1 237 Kč

13 Kč

225 Kč

75 Kč

26 Kč

47 Kč

49 Kč

49 Kč

136 Kč

2 070 Kč

7

15

Stern

115,50

 

851 Kč

1 649 Kč

51 Kč

899 Kč

299 Kč

26 Kč

47 Kč

197 Kč

197 Kč

136 Kč

4 352 Kč

8

16

Křesťan

86,68

 

425 Kč

1 269 Kč

26 Kč

450 Kč

149 Kč

26 Kč

47 Kč

98 Kč

98 Kč

136 Kč

2 724 Kč

9

17

Vondruškovi

115,47

 

638 Kč

1 652 Kč

38 Kč

675 Kč

224 Kč

26 Kč

47 Kč

147 Kč

147 Kč

136 Kč

3 730 Kč

10

18

Stuchlíková

87,60

 

638 Kč

1 258 Kč

38 Kč

675 Kč

224 Kč

26 Kč

47 Kč

147 Kč

147 Kč

136 Kč

3 336 Kč

11

19

Remek

116,00

 

638 Kč

1 696 Kč

38 Kč

675 Kč

224 Kč

26 Kč

47 Kč

147 Kč

147 Kč

136 Kč

3 774 Kč

12

20

Sušánková

87,25

 

213 Kč

1 245 Kč

13 Kč

225 Kč

75 Kč

26 Kč

47 Kč

49 Kč

49 Kč

136 Kč

2 078 Kč

13

21

Kubli

52,16

 

213 Kč

774 Kč

13 Kč

225 Kč

75 Kč

26 Kč

47 Kč

49 Kč

49 Kč

136 Kč

1 607 Kč

14

22

Almargni

60,42

 

638 Kč

882 Kč

38 Kč

675 Kč

224 Kč

26 Kč

47 Kč

147 Kč

147 Kč

136 Kč

2 960 Kč

15

23

Volný byt

31,17

 

213 Kč

450 Kč

13 Kč

225 Kč

75 Kč

26 Kč

 

49 Kč

49 Kč

 

1 100 Kč

16

24

Štastná

29,55

 

425 Kč

353 Kč

26 Kč

450 Kč

149 Kč

26 Kč

47 Kč

98 Kč

98 Kč

136 Kč

1 808 Kč

17

26

Horák

49,45

 

213 Kč

699 Kč

13 Kč

225 Kč

75 Kč

26 Kč

47 Kč

49 Kč

49 Kč

136 Kč

1 532 Kč

Tabulka 1

2) Dále bych rád ukázal kolik pronájem bytu č. 23 měsíčně zatíží jednotlivé družstevníky.

 

Číslo bytu

Příjmení

Podlahová plocha bytu

Spoluvl. Podíl ideální

Splátka s bytem pronajmutým

Splátka s bytem prodaným

Rozdíl

 

 

 

m2

 

 

 

 

1

4

Balcarová

61,55

 52/1000

2 136 Kč

2 080 Kč

56 Kč

2

10

Bendová

33,20

 28/1000

1 152 Kč

1 122 Kč

30 Kč

3

11

Syrový

51,03

 43/1000

1 771 Kč

1 724 Kč

47 Kč

4

12

Dvořáková

58,70

 50/1000

2 037 Kč

1 983 Kč

54 Kč

5

13

Nováčkovi

56,55

 48/1000

1 963 Kč

1 911 Kč

52 Kč

6

14

Štarhová

86,62

 73/1000

3 006 Kč

2 927 Kč

79 Kč

7

15

Stern

115,50

 98/1000

4 008 Kč

3 902 Kč

106 Kč

8

16

Křesťan

86,68

 74/1000

3 008 Kč

2 929 Kč

80 Kč

9

17

Vondruškovi

115,47

 98/1000

4 007 Kč

3 901 Kč

106 Kč

10

18

Stuchlíková

87,60

 74/1000

3 040 Kč

2 960 Kč

80 Kč

11

19

Remek

116,00

 98/1000

4 026 Kč

3 919 Kč

106 Kč

12

20

Sušánková

87,25

 74/1000

3 028 Kč

2 948 Kč

80 Kč

13

21

Kubli

52,16

 44/1000

1 810 Kč

1 762 Kč

48 Kč

14

22

Almargni

60,42

 51/1000

2 097 Kč

2 041 Kč

55 Kč

15

23

Volný byt

31,17

 26/1000

0 Kč

1 053 Kč

 

16

24

Štastná

29,55

 25/1000

1 026 Kč

998 Kč

27 Kč

17

26

Horák

49,45

 42/1000

1 716 Kč

1 671 Kč

45 Kč

Tabulka 2

Z tabulky 2 je zřejmé, že zatížení jednotlivých družstevníků není vůbec tak horentní jak bylo prezentováno a bude vykoupeno neregulovaným nájemným, jak je ukázáno níže.

3) Nakonec bych rád uvedl tabulku ze které je jasné co prodej či pronájem přímo konkrétnímu družstevníkovi přinese

 

Spoluvl. Podíl

Podíl na 25% splátce

Zatížení za 10 let

Výnos rok

Výnos za 10 let

Čistý výnos

Výnos z prodeje

Balcarová

 52/1000

2 088 Kč

8 310 Kč

5 012 Kč

50 121 Kč

41 811 Kč

36 547 Kč

Bendová

 28/1000

1 126 Kč

4 482 Kč

2 704 Kč

27 035 Kč

22 553 Kč

19 713 Kč

Syrový

 43/1000

1 731 Kč

6 890 Kč

4 155 Kč

41 555 Kč

34 665 Kč

30 300 Kč

Dvořáková

 50/1000

1 992 Kč

7 925 Kč

4 780 Kč

47 800 Kč

39 875 Kč

34 855 Kč

Nováčkovi

 48/1000

1 919 Kč

7 635 Kč

4 605 Kč

46 050 Kč

38 415 Kč

33 578 Kč

Štarhová

 73/1000

2 939 Kč

11 695 Kč

7 054 Kč

70 536 Kč

58 841 Kč

51 433 Kč

Stern

 98/1000

3 919 Kč

15 594 Kč

9 405 Kč

94 054 Kč

78 460 Kč

68 581 Kč

Křesťan

 74/1000

2 941 Kč

11 703 Kč

7 059 Kč

70 585 Kč

58 882 Kč

51 468 Kč

Vondruškovi

 98/1000

3 918 Kč

15 590 Kč

9 403 Kč

94 029 Kč

78 439 Kč

68 563 Kč

Stuchlíková

 74/1000

2 972 Kč

11 827 Kč

7 133 Kč

71 334 Kč

59 507 Kč

52 015 Kč

Remek

 98/1000

3 936 Kč

15 662 Kč

9 446 Kč

94 461 Kč

78 799 Kč

68 878 Kč

Sušánková

 74/1000

2 960 Kč

11 780 Kč

7 105 Kč

71 049 Kč

59 269 Kč

51 807 Kč

Kubli

 44/1000

1 770 Kč

7 042 Kč

4 247 Kč

42 475 Kč

35 433 Kč

30 971 Kč

Almargni

 51/1000

2 050 Kč

8 158 Kč

4 920 Kč

49 201 Kč

41 044 Kč

35 876 Kč

Štastná

 25/1000

1 003 Kč

3 990 Kč

2 406 Kč

24 063 Kč

20 073 Kč

17 546 Kč

Horák

 42/1000

1 678 Kč

6 676 Kč

4 027 Kč

40 268 Kč

33 592 Kč

29 362 Kč

Tabulka 3

Vysvětlení k tabulce 3:

Podíl na 25% splátce - zde je vypočteno, jakou částkou se podílel každý při první 25% splátce na bytu č. 23.

Zatížení za 10 let
- zde je vypočteno, jakou částkou se bude podílet každý na bytě č. 23. Jsou zde sečteny všechny měsíční splátky po dobu 10 let (viz tabulka 2) včetně první 25% splátky na byt č. 23.

Výnos za rok
- zde je vypočteno, jakou částku přinese výnos z bytu č. 23 konkrétnímu družstevníkovi. Je jasné, že tyto peníze se nebudou rozdělovat ale budou dále investovány, např. o tyto prostředky se může snížit příspěvek na fond oprav, nebo urychlit běh oprav v domě.

Výnos za 10 let
- výše uvedená částka násobená 10 roky.

Čistý výnos
- zde je vypočteno, jakou částku přinese výnos z bytu č. 23 konkrétnímu družstevníkovi po odečtení všech jeho nákladů. Po 10 letech bude byt patřit družstvu.

Výnos z prodeje
- zde je vypočteno, jakou částku vynese prodej bytu jednotlivým družstevníkům.


Závěrem bych chtěl zopakovat to co jsem již uvedl ve své minulé analýze a to že pronájem bytu č. 23 byl odsouhlasen na dobu dočasnou.V případě, že se ukáže nutnost rychlé investice do bytového domu či se družstvo ocitne v tíživé situaci, počítáme s alternativou tzv. prodeje bytu.

Nakonec by bylo dobré říci že jsem znovu propočítal kolik vynese dům za rok. Po zakalkulování všech dalších příjmů (místnost pana Nováčka, zpoplatněné stání atd.) jsem došel k částce 990 236,00. Tuto částku dům vydělá pokud budou všechny byty a nebytové prostory pronajmuty, proto bych byl rád, kdybychom se snažili spíše minimalizovat tyto ztráty, než přešlapovat na místě.

s pozdravem

Miloš Vondruška

Výpočty kontrolovala: Jana Bendová

Zpět na hlavní stránku

Copyright (c) 25. února 2003 by Miloš Vondruška. Design by Webmaster
Související linky: