Odborné posouzení stavu
Odborné posouzení stavu
nemovitosti č.p.196/17 Veletržní ulice
Městská část Praha 7, k.ú. Holešovice
Zpracoval: Ing. Tomáš Brož - Komerční a projekční studio TB
V Praze dne 22. dubna 2003
Odborné posouzení stavu
nemovitosti č.p.196/17 Veletržní ulice
Městská část Praha 7, k.ú. Holešovice


1 Zadání
Zástupci představenstva Bytového družstva Veletržní 17 se na svém zasedání usnesli pověřit nezávislou stranu o vyjádření a stanovení stavu obytného domu č.p.196/17 Veletržní ulice Městská část Praha 7 k.ú. Holešovice.

Posouzení bylo zadáno Komerčnímu a projekčnímu studiu TB zastoupené Ing. Tomášem Brožem dne 4. dubna 2003. Termín pro vypracování posudku byl stanoven najeden kalendářní měsíc ode dne zadání.

Dne 6.dubna 2003 byly předány zpracovateli podklady k výše uvedenému objektu a zároveň byla provedena vizuální prohlídka za přítomnosti zástupců družstva sl. Bendové, pana Nováčka a pana Vondrušky.

2 Popis objektu
Posuzovaný dům je situován jako řadový obytný dům ve Veletržní ulici z roku 1934. Dům má celkem 8 podlaží z toho celkem 7.NP. Zastavěná plocha vlastního domu je 252 m2, obestavěný prostor 6.855 m3. Nosnou konstrukci tvoří monolitický železobeton s výplňovým cihelným zdivem (nebyly provedeny sondy, ale předpoklad dle roku výstavby) plné cihly
v kombinaci s částečně děrovanými. Střecha je provedena jako plochá s pozinkovaným oplechováním, krytina asfaltové pásy. V objektu jsou kompletní inženýrské přípojky - plyn, voda, kanalizace, silno/slabo proud a teplovod. Součástí objektu je hromosvodná soustava bez bližšího popisu.

Celková plocha pozemku činí 481 m2. V dvorní části pozemku jsou situovány 5 uzavřených garáží, které jsou přístupné průjezdem přes chodník z Veletržní ulice.

3 Předpoklad nutných oprav / investic
Nutné opravy / investice jsme v následujícím textu rozdělili do dvou časových pásem - krátkodobé a dlouhodobé. Toto rozdělení zpracovatel doporučuje z důvodů empirických zkušeností se správou objektů a s ohledem na nárůst cen stavebních prací a materiálů.

3.1 Krátkodobé (do tří let)
Následující přehledje řazen podle stupně důležitosti.

Silnoproud - páteřní rozvod
Páteřní rozvod společnými prostory domu včetně příslušného jištění. Stávající rozvod neodpovídá platným ČSN a je zde předpoklad možnosti vzniku havárie. Umístění jednotlivých elektroměrů ve vazbě na nový rozvod by bylo situováno v přístupných společných prostorách objektu např. na podestách u bytů. Tato položka přehledu nezahrnuje rozvody v jednotlivých bytech, kde vzniklé náklady jako i práce spojené včetně příslušných povolení budou nést jednotliví nájemníci. Výhodou tohoto řešení je, že v blízkosti všech bytů bude přípojný bod 220V/50Hz a vlastní rozvod bytu si budou moci nájemníci provést podle vlastního uvážení nebo v případě nenadálého stavu. Doporučujeme zadat zpracování projektové dokumentace silnoproudu páteřního rozvodu a řešení bytů v jedné projektové dokumentaci. Tím se ušetří část investičních nákladů.

Vodovodní a kanalizační stoupačky
Výměny vodovodních a kanalizačních rozvodů až na přípojné body objektu. Součástí výměny je možnost osadit měření spotřeby vody pro jednotlivá odběrní místa. Stávající rozvody jsou původní, spravované, místy zarostlé a je riziko vzniku havárie. Tato položka přehledu nezahrnuje rozvody v jednotlivých bytech, kde vzniklé náklady jako i práce spojené včetně příslušných povolení budou nést jednotliví nájemníci. Oproti rozvodu silnoproudu by bylo vhodnější provést rozvody vody a kanalizace v bytech současně s páteřními rozvody. Práce v přehledu nákladů rozdělujeme po jednotlivých stoupačkách (vždy voda i kanalizace).

Střecha
Stávající stav je vyhovující a střecha neprosakuje. Stav oplechování navazující na asfaltové pasy, které tvoří vlastní krytinu jsou na hranici životnosti. Doporučujeme opravu a ošetření především v místech atik a prostupů vertikálních konstrukcí tj. komínových těles a odvětrávacích potrubí kanalizace. Vhodným se jeví ochránit žlaby nestékavým pásem krytiny. V této položce uvažujeme také o opravě hromosvodné soustavy.

Vchodové dveře
Navrhujeme repasovat stávající vchodové dveře do průjezdu a osadit do zádveří elektrického vrátného. Instalace el. vrátného je uvažována jen jako napojení na místo stávajících zvonků. V závislosti bude provedena také repase dveří.

Dřevěné konstrukce
Jednou z položek seznamu je úprava a nátěry dřevěných konstrukcí ve společných prostorách. Jedná se především o 7.NP.

Okna
Místy špatný stav rámů a oken doporučujeme řešit provizorně a celkovou výměnu odložit. Do rozpočtu však uvažujeme opálení stávajícího laku, vytmelení a provedení nátěru viz. dřevěné konstrukce.

Garsoniéra v 7.NP
Jedná se o byt o jedné obytné místnosti s uvažovaným kuchyňským koutem, předsíní a soc. zařízením. V současnosti je byt v rekonstrukci. Doporučujeme dokončit rekonstrukci vzhledem k možnosti dalšího užívání bytu. Dokončení se týká následujících bodů:
-    rozvody el. proudu (světelný a zásuvkový)
-    nové ležaté rozvody kanalizace a vody
-    rozvody slaboproudu
-    osazení zař. předmětů v soc. zařízení
-    osazení jednoduché kuchyňské linky
-    uvedení povrchů do uživatelného stavu (parkety, obklady soc. zařízení a linky, dlažba, malby)
Rychlost dokončení umožní rozhodnout o dalším využití tohoto bytu. Pokud zadavatel rekonstrukci provede ve všech uvedených bodech, zvýší se možná cena pronájmu nebo prodeje.
Upozornění: Dle dostupné dokumentace upozorňujeme, že místnosti uváděné ve výkresu „Podkroví“ jsou vedeny jako kanceláře a ateliéry. Je nutno ověřit skutečný stav a případně požádat o rekolaudaci.

Dvůr
Dvůr slouží pro sklad komunálního odpadu a zároveň jako vjezd do jednotlivých garáži. Beton je poškozen a je nutná jeho oprava. Doporučujeme zároveň výměnu ležatého potrubí od dvorní vpusti.

Nátěry a malby
Uvažujeme v cyklu min. 1 za tři roky provést malbu a obnovu nátěrů společných prostorů

3.2 Dlouhodobé (více jak tří roky)
Fasáda
Při zevrubné prohlídce byly zjištěny trhliny mezi horizontální železobetonovou konstrukcí a výplňovým zdivem v uliční části a částečně i ve dvorní fasádě. S ohledem na tloušťku zdi, která je výkresech uváděna 300mm (neodpovídá normám o tepelné pohodě), bude nutné uvažovat o zvýšení tepelného odporu konstrukce. (Tepelný odpor konstrukce je podíl tloušťky konstrukce a hodnoty součinitele tepelné vodivosti použitého materiálu - v našem případě výsledných 0,345 m2/KW na místo požadovaných 2,0 m2/KW).

Skladba střešního pláště
Z dodaných podkladů ani z prohlídky na místě nemůžeme s určitostí stanovit skladbu střešního pláště. Přesto doporučujeme v dlouhodobém horizontu provést sondáž a zvětšit tepelný odpor konstrukce tak, aby se blížil hodnotě 3,0 m2/KW.

Okna
Výměna výplní okenních otvorů včetně začištění omítek exteriérů a interiérů. U této položky upozorňujeme zadavatele provést výměnu v souladu se stavebním zákonem a především
s vyjádřením zástupců příslušných památkových institucí.
 
4 Pravidelné výdaje
V souvislosti se zajištěním provozu domu bude nutné provádět pravidelné kontroly a revize dle následujícího přehledu. Zadavatel bude muset provést kontrolu platnosti a úplnosti platných revizí v domě a na jejím základě stanovit plán revizí. Dále bude nucen vést provozní deník a tabulky.
-    provozní revize plynovodu dle ČSN 386405 č1.30jednou za 1-2 roky
-    provozní revize ležatých a stoupacích vedení dle ČSN 386405 č1.30jednou za 1-2roky
-    provozní režie HUP dle ČSN 386405 č1.30 jednou za 1-2 roky
-    provozní revize přívodů k plynoměrům dle ČSN 386405 č1.30 jednou za 1-2 roky
-    revize plynovodu a spotřebičů v bytech dle vyhl. ČÚBP 85/78 § 4/3 jednou za 3 roky
-    revize výtahu jednou za 2 roky (doporučeno jednou ročně)
-    revize hromosvodu dle ČSN 331500 jednou za 5 let
-    provozní elektro revize společných prostor dle ČSN 331500 jednou za 5 let
-    dodržování předpisů požární ochrany doporučeno jednou ročně
-    posudek kouřových cest ČSN 734201 a ČSN 734210 jednou ročně
-    čistění komínů ve smyslu vyhlášky č. 11 1/1981 Sb. jednou ročně
-    deratizace společných prostorů - sklepní prostory
-    vést knihu revizí
Dle nařízeni vlády č.258/1995 Sb.§6 o pravidelných revizích a kontrolách (prohlídkách) hradí náklady spojené s revizemi a kontrolami nájemník bytu.

5 Souhrnný přehled budoucích nákladů
Uvedené ceny vycházejí ze znalosti správy nemovitostí a jsou uvažovány v.cenové úrovni začátku roku 2003 a nezahrnují předpokládaný nárůst cen cca 5% ročně. Zadavatel musí vytvářet na připravované investice rezervu v minimální výši 20% předpokládané ceny.
Doporučujeme vytvořit rezervní - havarijní fond, který bude disponovat částkou cca 50.000 Kč. Uvedené rozdělení považuje rok 2005 jako „nárazníkový“ rok,:ve kterém budou provedeny investice, přesunuté z předcházejících let s ohledem na naplňování fondu oprav a případné havárie. Skluz může být způsobený nedostatkem finančních prostředků, zdržením ze strany orgánů státní správy a nepředpokládanými událostmi.
 
  2003 2004 2005 více Poznámka
Krátkodobé (do tří let)     37 000 Kč    
Silnoproud - páteřní rozvod          
Vodovodní a kanalizační stoupačky (2x)   104 000 Kč     15% přesuny hmot a manipulace
Střecha     32 000 Kč   rezerva na opravu hromosvodu cca 4tis
Vchodové dveře   30 000 Kč      
Dřevěné konstrukce   7 000 Kč      
Okna         řeší nájemníci ve vlastní režii
Garsoniera 7.NP          
* rozvody el. proudu 4 000 Kč       elektrorevize bytové jednotky cca 1tis
* nové ležaté rozvody kanalizace a vody 2 500 Kč        
* rozvody slaboproudu 2 000 Kč        
* osazení zař. předmětů v soc. zařízení 14 000 Kč        
* osazení jednoduché kuchyňské linky 15 000 Kč        
* uvedení povrchů do uživatelného stavu 20 000 Kč        
* oprava rámů a oken 5 000 Kč        
* nespecifikované náklady a přesun hmot 16 000 Kč        
Dvůr     35 000 Kč    
Nátěry a malby       85 000 Kč cca 25,- Kč/m2
Dlouhodobé (více jak tři roky)          
Fasáda       370 000 Kč zábor chodníku a cena lešení
Skladba střešního pláště       150 000 Kč nové klempířské prvky a hromosvod
Okna         cena na základě podmínek st. Povolení
Dopnění na základě požadavku zadavatele          
Montáž ventilů topení á 1000Kč   60 000 Kč      
Pravidelné výdaje související s provozem domu          
Provozní revize v domě 16 000 Kč 17 000 Kč 18 000 Kč 19 000 Kč  
           
Celkem 94 500 Kč 218 000 Kč 122 000 Kč 624 000 Kč  

 
Několik poznámek k tabulce nákladů
  
6 Komentář k tvorbě investičních prostředků
6.1 „Zreálnění“ strany příjmů
Předložený plán plnění fondu oprav považujeme za ideální variantu a navrhujeme při plánování investic uvažovat pouze 80% z uvedených částek. Výsledné částky budou lépe odpovídat skutečnosti a zamezí nepříjemným následkům přečerpání fondu oprav. Následkem toho by mohlo dojít k zastavení prováděných prací nebo neschopnosti družstva řešit nenadálou situaci. Náklady spojené s předchozími variantami jako jsou více náklady prací nebo poplatky a úroky z případné půjčky nebyly v přehledu nákladů uvažovány. Samotné plánování výdajů má význam z toho důvodu, aby si nájemníci mohli vytvořit finanční rezervu odpovídající jejich členskému podílu v uvažovaném časovém horizontu do roku 2005.
Dalšími položkami snižující stranu příjmů budou časové prodlevy mezi pronájmy komerčních prostorů, případné zpožďování plateb nájmů a záloh některými nájemníky a vícenáklady
z komerčních prostorů (úklid, právní služby, úpravy. . . ).

6.2 Pojištění činžovního domu
Stávající pojištění na částku 8mil Kč (dle ústního sdělení - bez kontroly pojistné smlouvy) považujeme za nedostatečné. Doporučujeme pojistit dům tak, aby pojistná částka byla na úrovni 30 mil Kč za dům včetně připojištění rizik souvisejících s chodem domu a ploch
k domu náležejících.

6.3 Zvýšení příjmů
S ohledem na dispozici a polohu domu, jako i na volné a nebytové prostory je možné zvažovat případné navýšení při současné stabilizaci stránky příjmů domu. Nejvíce se nabízí možnost zvýšit příjem optimalizací garážových stání a případně uvažovat možnost investice, která by tato stání rozšířila. Všechny komerční prostory určené k pronájmu je nutné nejprve uvést, do souladu se zákonnými podmínkami pro pronájem prostorů. Dále se musí zadavatel soustředit především na dlouhodobou spolupráci s budoucími uživateli se kterými může „spoluřešit“ profinancovávání svých investičních záměrů.

Pozn.: Všechny vznikající smlouvy doporučujeme posoudit právníkem specializujícím se na oblast nájmů a pronájmů.

6.4 Garsoniera v 7. NP
Rozhodnutí mezi pronájmem a prodejem garsoniéry je v plné režii zadavatele. Bude záležet na tom, zda konečné rozhodnutí bude sledovat krátkodobé profinancování potřeb bez další možnosti ovlivňovat příjem z tohoto prostoru prodejem nebo se přikloní k získání dlouhodobého příjmu. Obě varianty mají základ v reálné argumentaci a při současném stavu získaných podkladů se nelze jednoznačně přiklonit k jedné z variant.
Závěrečná poznámka k tvorbě investičních prostředků: Družstvo jako nejvyšší správní orgán činžovního domu je odpovědno za vlastní „chod“ domu. Z této pozice by se mělo předem a průkazně zajistit proti nesplácení jako i o způsobu nakládání s volnými prostředky.

budka
Zpět na hlavní stránku
budka
Copyright (c) 5. února 2003 by Ing. Tomáš Brož. Design by Webmaster
Související linky: